CARACTERUL TRANSLATIV DE DREPTURI AL VANZARII

           Caracterul translativ de  proprietate  al vanzarii  rezulta din insasi definitia legala a acesteia, cuprinsa in art. 1650 NCC : “vanzarea este contractul prin care  vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun”.  Este  o caracteristica ce  priveste insasi esenta  contractului de vanzare, in aceeasi masura in care esential este si caracterul oneros al acestuia.  Analizand  fondul contractului de vanzare,  extragem doua  elemente care il definesc in mod  special si obligatoriu: faptul ca vanzatorul transmite proprietatea unui bun – deci caracterul translativ de proprietate – si faptul ca acest transfer  se face in schimbul unui pret – deci caracterul oneros al contractului de vanzare .

            Transferul proprietatii bunului ce face obiectul unui contract de vanzare este insusi interesul urmarit de cumparator  atunci cand incheie actul juridic respectiv,  tot asa cum primirea pretului este interesul urmarit de vanzator, ceea ce leaga  fara echivoc caracterul translativ de proprietate  de  caracterul  oneros  al vanzarii,  cele doua aspecte astfel evidentiate reprezentand  avantajele reciproce pe care partile  urmaresc sa si le procure .

            Prin  urmare, atunci cand vorbim  despre caracterul translativ de proprietate al vanzarii trebuie sa  avem in vedere faptul ca el este de esenta acestui contract, definindu-l in mod obligatoriu.  In lipsa lui nu se mai poate vorbi despre o vanzare, regimul juridic aplicabil respectivului  contract  modificandu-se  substantial.  Dispozitiile  art. 1673 NCC  considera transferul proprietatii bunului vandut drept una dintre obligatiile vanzatorului, pe care o reglementeaza in mod imperativ.

            Obisnuit este sa  vorbim despre caracterul “translativ de proprietate”al vanzarii, insa, avand in vedere prevederile aliniatului  2 al art.  1650 NCC care stipuleaza expres faptul ca “poate fi transmis prin vanzare un dezmembramant al  dreptului de proprietate sau orice alt  drept” suntem obligati sa recunoastem mai degraba ca vanzarea este un contract translativ de drepturi, fara a mai limita transferul doar la dreptul de proprietate. O astfel de abordare este cu mult mai exacta si mai corecta prin prisma  actualei reglementari , dar, in virtutea obisnuintei si datorita faptului ca cel mai adesea in urma vanzarii ceea ce se transmite este dreptul de proprietate, vom folosi sintagma obisnuita si ne vom referi la caracterul translativ de proprietate al vanzarii. Vom intelege, insa, prin aceasta,  notiunea corecta, aceea ca vanzarea este un contract translativ de drepturi.  Aliniatul 3 al art. 1673 NCC ne ajuta in aceasta practica, statuand  ca “dispozitiile  referitoare la transmiterea proprietatii se aplica in mod corespunzator si atunci cand prin vanzare se transmite un alt drept real decat dreptul de proprietate”.

Nu are  importanta daca, in anumite cazuri, legea leaga transferul efectiv al proprietatii de efectuarea  anumitor formalitati, de  respectarea unor reguli, de indeplinirea unor conditii sau de trecerea unui termen. Caracterul translativ de proprietate al vanzarii nu este cu nimic stirbit  de aceste reglementari speciale care, ca si in materia consensualismului,  nu au alt rol decat acela de a asigura stabilitatea  si siguranta circuitului juridic civil.  In plus,  la o analiza atenta,  observam ca toate aceste reguli se refera numai la momentul  in care opereaza transferul dreptului de proprietate, apropiindu-l sau distantandu-l  de data incheierii contractului,  in functie de  respectarea anumitor prevederi imperative ale  legii.  Nici una dintre reglementarile legale care, fie amana transferul proprietatii la o data ulterioara incheierii contractului,  fie  conditioneaza acest transfer de  indeplinirea  anumitor conditii, nu neaga pe fond caracterul translativ de proprietate al vanzarii.  In esenta,  chiar si atunci cand transferul proprietatii se realizeaza numai  dupa indeplinirea anumitor  formalitati, cu respectarea anumitor reguli, dupa trecerea unui termen, etc, temeiul acestui transfer il reprezinta tot contractul de vanzare incheiat, fara de care  respectivele  conditii, singure,  nu  ar putea produce nici o consecinta juridica si nu ar  determina in nici un caz vreun transfer  de proprietate. Chiar si atunci cand, fiind  nesocotite  astfel de norme,  proprietatea nu se transfera catre cumparator,   nu se poate vorbi de pierderea caracterului translativ de proprietate al vanzarii ci numai de neindeplinirea conditiilor legale pentru ca aceasta proprietate sa se transfere.  Cata vreme transferul proprietatii este interesul urmarit de parti reprezentand, in ultima instanta,  insasi cauza actului juridic, suntem obligati sa recunoastem caracterul transaltiv de drepturi al vanzarii, indiferent de conditiile sau modalitatile in care el se petrece. Prin urmare, ori de cate ori vom discuta, in cele ce urmeaza, de acele situatii particulare in care proprietatea nu se transfera odata cu momentul incheierii contractului, ele vor fi tratate  ca si conditii ale realizarii transferului dreptului de proprietate, iar nu ca exceptii sau abateri de la acesta.

            Radacina  analizei caracterului  translativ de proprietate al vanzarii  o reprezinta prevederea din art. 1273 alin 1 NCC care spune ca “drepturile reale se  constituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor”,  a carei aplicare particulara o regasim in  dispozitiile art. 1674 NCC  conform careia “proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului”.      Regula  esentiala pe care o desprindem  de aici este  ca transferul dreptului de proprietate se face inca din momentul  incheierii contractului de vanzare,  exprimata in literatura juridica sub sintagma “transferul imediat al dreptului de proprietate” .  Este o regula fireasca, imprimata vanzarii  ca urmare a interesului urmarit de parti la incheierea contractului.  Tot asa cum este nevoie ca simpla intelegere intervenita intre parti sa dea nastere contractului – motiv pentru care vorbim de caracterul consensual al vanzarii – este  necesar ca, odata incheiat contractul, sa  poata opera transferul dreptului de proprietate, in principiu in mod liber si neingradit, astfel incat  finalitatea actului juridic sa fie realizata iar scopul urmarit de parti sa fie indeplinit.

Intalnim in legislatia civila, insa, anumite prevederi care conditioneaza transferul dreptului de proprietate de efectuarea  anumitor formalitati, de respectarea unor anumite forme sau de implinirea unui termen. Toate acestea sunt, asa cum am mai spus, dictate de interesul pastrarii sigurantei circuitului juridic civil. Ele reprezinta o forma delicata de coercitie, determinand partile ca, acolo unde obiectul vanzarii se situeaza in  zone de o mare importanta practica, sa  respecte anumite reguli in lipsa carora dreptul nu se poate transmite de la vanzator la cumparator. Este un echivalent a ceea ce spuneam si in materia caracterului consensual al vanzarii, in sensul ca exista situatii juridice in care legiuitorul prefera asigurarea sigurantei circuitului juridic civil in locul mobilitatii acestuia si, pentru  aceasta, instituie anumite reguli pe care partile, pentru a-si vedea implinit interesul,  trebuie sa le respecte.

Vom analiza in cele ce urmeaza care sunt situatiile in care transferul proprietatii nu are loc in chiar momentul incheierii contractului de vanzare ci ulterior, in functie de indeplinirea  unor conditii pe care legea le cere in mod imperativ si absolut . Pentru  imbunatatirea analizei le vom denumi situatii in care transferul proprietatii este conditionat.

1. Atunci  cand obiectul contractului este un drept real ce poarta asupra unui imobil tabular transferul dreptului de proprietate are loc numai prin inscrierea in cartea funciara, efectuata in baza actului justificativ.  Regula  aceasta este stabilita prin aplicarea mai multor dispozitii legale. In primul rand, art.  1676 NCC prevede ca “in materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara”.  In plus,  art. 885 NCC stipuleaza ca “drepturile reale asupra  imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara”, iar  art. 888 NCC statueaza cu titlu de principiu ca “inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial”.  Prin urmare, doua sunt conditiile pe care partile  le au de indeplinit pentru ca proprietatea  imobilului tabular  sa se stramute de la vanzator la cumparator. Pe de o parte, contractul trebuie sa fie incheiat numai in forma autentica notariala – deci transferul proprietatii este conditionat de respectarea unei anumite forme – si, pe de alta parte, este necesara inscrierea acestuia in cartea funciara. Cele doua conditii sunt indisolubil legate, indeplinirea  celei de-a doua fiind subordonata  indeplinirii celei dintai.  Mai mult,  ele  trebuie sa fie  respectate in mod cumulativ, nefiind suficienta doar incheierea contractului in forma autentica  notariala dupa cum nu este suficienta si nici posibila numai inscrierea in cartea funciara in lipsa unui inscris autentic.

In vederea realizarii acestor conditii legea vine in sprijinul partilor contractante prin aceea ca stipuleaza obligatia notarului public de a transmite imediat biroului de carte funciara competent inscrisul autentic care constata vanzarea unui imobil tabular, in vederea  efectuarii formalitatilor necesare inscrierii drepturilor cumparatorului.

Trebuie sa aratam deasemenea ca aceste prevederi legale referitoare la transferul dreptului de proprietate  numai ca efect al  inscrierii actului in cartea funciara nu sunt de aplicare imediata ci “dupa finalizarea  lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective” – prevedere introdusa din nevoi practice de legea 71/2011 pentru punerea in aplicare a noului cod civil.

2. In cazul vanzarii unor bunuri de gen transferul proprietatii este conditionat, conform prevederilor art.  1678 NCC,  de momentul cand aceste bunuri sunt individualizate prin predare, numarare, cantarire, masurare sau in orice alt mod potrivit cu natura bunului.  Aceeasi dispozitie o regasim si in art. 1273 NCC care spune ca “drepturile reale se constituie si se transmit (...) prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor  bunuri de gen “. Asadar, chiar daca in acest caz nu este vorba despre o anumita forma a contractului  sau de indeplinirea unor  anume formalitati, operatiunile de predare, numarare, cantarire care trebuie indeplinite de parti devin  conditii ale transferului dreptului de proprietate , iar neindeplinirea  lor  determina neacoperirea unuia dintre avantajele urmarite de parti la incheierea actului juridic. De aici vor rezulta importante consecinte juridice legate de plata pretului, desfiintarea contractului, repunerea partilor in situatia anterioara, etc.

3. Vanzarea dupa mostra sau model, conform prevederilor art. 1680 NCC,  face ca proprietatea  sa fie transferata cumparatorului numai  odata cu predarea bunului, adica numai dupa ce vanzatorul a realizat sau a individualizat  un alt bun similar celui aratat in respectivul model sau mostra.

4. Vanzarea bunului altuia  este o situatie  posibil de intalnit in practica, motiv pentru care codul civil o reglementeaza deosebit de interesant in art.  1683. Avand in vedere ca, nefiind proprietarul bunului, vanzatorul nu poate transmite dreptul de proprietate,  legea  da totusi posibilitatea  mentinerii valabilitatii contractului  incheiat dar cu conditia ca vanzatorul  “sa  asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator”.  Acest lucru se  poate realiza prin orice mijloc, “direct sau indirect, care procura cumparatorului proprietatea asupra bunului”.  Transferul proprietatii are loc, in principiu si de drept,  “din  momentul dobandirii bunului de catre vanzator sau al ratificarii contractului de vanzare de catre proprietar”.  Prin urmare,  intr-un astfel de caz  lipsa dreptului de proprietate din patrimoniul vanzatorului nu ataca valabilitatea actului juridic, dar o conditioneaza de transferul dreptului vandut  in patrimoniul cumparatorului, indiferent daca acest lucru se face in mod direct sau  printr-o trecere pasagera prin patrimoniul vanzatorului.  In acest fel, stramutarea proprietatii devine o conditie de valabilitate a contractului de vanzare incheiat. Legea este deosebit de ingaduitoare in stabilirea formalitatilor care trebuie indeplinite pentru ca proprietatea bunului sa intre in patrimoniul cumparatorului, lasand  la  latitudinea partilor  sa aleaga modalitatea juridica de realizare a acestei conditii. Astfel, este posibila o simpla ratificare a contractului de catre adevaratul proprietar al bunului, dupa cum este posibil ca vanzatorul sa dobandeasca el proprietatea, iar aceasta, de drept, in acelasi moment,sa  se transmita catre  cumparator. Cum aliniatul 3 al art. 1683 NCC foloseste expresia “daca din lege sau  din vointa partilor nu rezulta contrariul”, inseamna ca aria de exprimare a celor implicati este una lejera si  cu mari posibilitati de manifestare.

5. Vanzarea bunurilor viitoare  reprezinta un alt caz in care proprietatea nu se transmite la momentul incheierii contractului ci abia  “in momentul in care bunul s-a realizat”. Reglementarea cuprinsa in art. 1658 NCC impune deci acelui vanzator  care instraineaza un bun ce nu exista in momentul incheierii contractului ca, pentru a opera transferul proprietatii, sa  procedeze la realizarea bunului, la finalizarea acestuia si la aducerea lui intr-o stare proprie existentei si transferarii dreptului de proprietate.  In lipsa  indeplinirii acestei conditii sau in cazul indeplinirii sale partiale, cumparatorul are alegerea intre a cere desfiintarea vanzarii sau reducerea corespunzatoare a pretului. Observam si in acest caz ca nu valabilitatea actului este influentata de  faptul ca bunul nu exista in momentul incheierii contractului, ci transferul dreptului de proprietate care, la randul sau, devine ulterior o conditii a mentinerii contractului.

6. In mod exceptional,  prin vointa partilor, este posibil ca transferul dreptului de proprietate sa fie amanat la o data ulterioara celei in care a fost incheiat contractul. Momentul ulterior al transferului dreptului de proprietate poate fi determinat prin aplicarea unui termen suspensiv sau a unei conditii suspensive, a caror indeplinire  consolideaza retroactiv dobandirea dreptului de proprietate.

7. O specie deosebita de vanzare este cea cu plata pretului in rate si cu rezerva proprietatii, reglementata de art. 1755 si urm. NCC.   Intr-un astfel de caz,  pastrarea proprietatii bunului de catre vanzator  se constituie ca o adevarata garantie  pe care  si-o rezerva acesta pana la primirea integrala a pretului din partea cumparatorului. De fapt, insasi legea spune ca “obligatia de plata este garantata cu  rezerva dreptului de proprietate” si  amana transferul dreptului abia la momentul in care cumparatorul a platit ultima rata din pret.

Acestea sunt, asadar, principalele situatii in care transferul dreptului de proprietate se petrece  in alt moment decat cel al incheierii actului. 

Caracterul translativ de  drepturi  al vanzarii implica o importanta consecinta practica, a carei reglementare o gasim in art. 1274 NCC referitor la “riscul  in contractul translativ de proprietate”.  Dispozitiile acestuia sunt  supletive,  ele putand fi inlocuite cu  clauzele preferate de parti, derogatorii de la norma legala.  Principiul stabilit de art. 1274 NCC este ca riscul contractului “ramane  in sarcina debitorului obligatiei de predare”, chiar si atunci cand  proprietatea a fost deja transferata  dobanditorului.  Prin urmare, atata vreme cat bunul nu a fost  predat cumparatorului, chiar daca acesta, in temeiul contractului, a deventi deja titularul dreptului de proprietate,  cel care suporta riscul pieirii fortuite este vanzatorul, in posesia caruia  se afla bunul. O singura exceptie  cunoaste legea de la aceasta regula: atunci cand creditorul obligatiei de predare – deci cumparatorul – a fost deja pus in intarziere, riscul pieirii fortuite ii revine in totalitate, el neputandu-se elibera decat daca dovedeste ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare s-ar fi execitat la timp.  Atunci cand bunul a pierit in mod fortuit, debitorul obligatiei de predare pierde dreptul la contraprestatie si, daca deja a primit-o, este obligat sa o restituie.

DANIELA NEGRILA

Notar public coordonator

Birou Notarial CONCORDIA

CARACTERUL CONSENSUAL AL CONTRACTULUI DE VANZARE

Este  unanim recunoscut in teoria juridica faptul ca vanzarea  se  formeaza, ca si contract, prin simplul acord de vointa al partilor, fara a necesita nici folosirea unei anumite forme, ad validitatem, nici remiterea materiala a bunului.

Aceasta catalogare are la origine  acea clasificare a actelor juridice facuta in functie de modul lor de formare si care  le imparte in acte juridice consensuale, acte juridice solemne si acte juridice reale.

 Actele juridice consensuale sunt acelea care iau nastere in mod valabil prin simpla manifestare de vointa a partii/partilor, fara a fi necesara respectarea unei anumite forme de incheiere a lor. Noul cod civil, in art. 1174 alin 1, defineste contractul consensual  ca fiind acela care se formeaza “prin simplul acord de vointa al partilor” si tot el instituie, prin art. 1178, principiul consensualismului  ca si regula esentiala in materia contractelor.

Actele juridice solemne sunt acelea care nu pot lua nastere valabil decat daca sunt incheiate cu respectarea unei forme ceruta in mod obligatoriu de lege – forma ad validitatem – si care reprezinta o conditie esentiala pentru insasi valabilitatea actului juridic. Art. 1174 alin 2 NCC defineste contractul solemn  ca fiind cel a carui validitate “este supusa  indeplinirii unor  formalitati cerute de lege”.

Actele juridice reale sunt acelea care nu pot lua nastere in mod valabil decat daca manifestarea de vointa este insotita de remiterea materiala a bunului ce face obiectul actului. Acelasi art. 1174 NCC, in al treilea aliniat al sau,  spune ca este real acel contract care, pentru  a se foma in mod valabil, necesita “remiterea bunului”.

Vanzarea este in mod evident un contract consensual, regulile care-i sunt aplicabile fiind  cele cuprinse in  art. 1182 si urmatoarele  din noul cod civil. Pentru incheierea  valabila a contractului nu este nevoie decat de acordul partilor,  simpla manifestare  a vointei lor concordante fiind suficienta pentru a da nastere actului juridic. Astfel, contractul de vanzare se incheie “prin negocierea lui de catre parti sau prin acceptarea fara rezerve a unei oferte de a contracta”.  Tot in conformitate cu regulile generale, “este suficient ca partile sa se puna de acord asupra elementelor esentiale ale contractului” pentru ca vanzarea  sa ia fiinta in mod valabil, chiar daca anumite aspecte secundare  au fost lasate spre a fi convenite ulterior sau spre a fi determinate cu ajutorul unui tert.

Avand in vedere  regimul juridic aplicabil, vanzarea se poate incheia valabil si prin folosirea mecanismului ofertei si  acceptarii. Prin urmare, aplicand  regula stabilita de art. 1188 NCC, o propunere va constitui oferta de vanzare daca ea contine “suficiente elemente pentru formarea contractului si exprima intentia  ofertantului de a se obliga in cazul acceptarii ei de catre destinatar”.  Oferta  de vanzare poate fi irevocabila daca autorul ei s-a obligat “sa o mentina un anumit termen”.  Acceptarea  ofertei de vanzare consta in “orice act sau fapt al destinatarului” care “indica in mod neindoielnic acordul sau cu privire la oferta, astfel cum  aceasta a fost formulata”.

Normele legale care impun indeplinirea  unor formalitati  prealabile privind incheierea contractului sau obligativitatea  respectarii unei anumite forme nu reprezinta abateri de la caracterul consensual al vanzarii ci numai exceptii de la acesta, instituite ca urmare a necesitatii protejarii  sigurantei circuitului juridic civil. De exemplu, o astfel de exceptie  gasim in materia vanzarii  unei mosteniri care, in conformitate cu prevederile art. 1747 NCC, sub sanctiunea nulitatii absolute, se incheie numai in forma autentica.  O alta exceptie de la principiul  consensualismului este instituita in materia vanzarii bunurilor imobile. Drepturile ce poarta asupra  acestor bunuri sunt, conform art.  877 NCC, drepturi tabulare care  “se dobandesc,  se modifica si se sting numai cu  respectarea regulilor de carte funciara”. Ori, aceste reguli stabilesc faptul ca  inscrierea in cartea funciara  se efectueaza “in baza inscrisului autentic notarial” sau a “hotararii judecatoresti ramase  definitiva” ceea ce, in materia vanzarii,  determina obligativitatea incheierii actului in aceasta forma, dar nu  ca si o conditie necesara valabilitatii sale, ci ca o conditie  ceruta in vederea transferului dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator.

Caracterul consensual  al vanzarii isi gaseste aplicabilitatea in cea mai mare parte a  contractelor de acest fel, scurta enumerare de mai sus nefiind de natura a schimba aceasta  trasatura care, fara indoiala, defineste vanzarea ca pe un instrument deosebit de important in cadrul circuitului juridic civil. 

Consensualismul  este, pentru vanzare, o cerinta impusa de societate, de nevoia existentei unui circuit juridic mobil. Toate  regulile care, in mod exceptional, conditioneaza  incheierea valabila a contractului de indeplinirea anumitor forme sau formalitati  se regasesc numai in acele zone  cu o mai mare “sensibilitate”, adica in privinta acelor contracte care au ca obiect bunuri de o mai mare importanta  si valoare.  In astfel de situatii,  intre  fluidizarea  circuitului juridic civil si siguranta acestuia legiuitorul prefera asigurarea  unei certitudini pentru partile implicate, iar acest lucru nu se poate face decat prin  impunerea anumitor reguli. Putem vorbi, practic,  de o unitate in diversitate pentru ca  principalul, regula, o reprezinta consensualismul, iar  formalismul este doar exceptia. In esenta, importanta este intelegerea partilor, deci acordul lor de vointa, chiar si atunci cand  acesta nu este suficient pentru incheierea valabila a contractului. Numai pe baza acestui acord si nu in lipsa lui se pot constru formele si formalitatile legale care determina in final incheierea contractului. Acesta este motivul pentru care si legiuitorul leaga de existenta acestui acord importante consecinte juridice, in special in materia promisiunii de a contracta si a pactului de optiune pe care le vom trata intr-una din urmatoarele postari.

DANIELA NEGRILA

Notar public coordonator

Birou Notarial CONCORDIA

CARACTERUL COMUTATIV AL CONTRACTULUI DE VANZARE

Discutia asupra acestei caracteristici a vanzarii trebuie inceputa  apeland  tot  la teoria actului juridic civil si, bineinteles, la  clasificarea pe care legea o face cu privire la contracte.  Am aratat in capitolul precedent ca, dupa o impartire  a actelor juridice in acte cu titlu oneros si acte cu titlu gratuit,  doctrina  realizeaza  si o subclasificare a  actelor  juridice cu titlu oneros  in functie de criteriul  cunoasterii de catre parti, la momentul incheierii actului,  a intinderii drepturilor si obligatiilor pe care  le vor avea.  Raportat la aceasta, actele juridice  si, implicit,  contractele  se impart, asa cum  statueaza si art. 1173 NCC, in comutative si aleatorii.

Actele juridice – contractele – comutative  sunt acele acte cu titlu oneros in care, la momentul incheierii lor, “existenta drepturilor si obligatiilor partilor este certa, iar intinderea lor este determinata sau determinabila”,  in timp ce  actele juridice – contractele – aleatorii  sunt acele acte tot cu titlu oneros  dar care,  prin natura lor sau prin vointa partilor, “ofera cel putin uneia dintre parti sansa unui castig si o expune totodata la riscul unei pierderi, ce depind de un eveniment  viitor si incert” .

Doua conditii se cer a fi indeplinite pentru  a se putea vorbi despre caracterul comutativ al unui act juridic :

-          certitudinea  existentei drepturilor si obligatiilor

-          o intindere determinata sau determinabila a respectivelor drepturi si obligatii.

Aceste doua conditii trebuie sa fie indeplinite cumulativ pentru ca, in primul rand, tehnica redactarii normei juridice o impune  prin asezarea celor doua elemente intr-un raport de coordonare. In al doilea rand,  observam ca si in cazul actelor juridice  aleatorii existenta drepturilor si obligatiilor este certa – lucru absolut firesc avand in vedere ca este vorba de acte cu titlu oneros, in cadrul carora ambele parti  urmaresc  obtinerea unui avantaj.  Ceea ce delimiteaza de fapt cele doua categorii de acte este intinderea acestor drepturi si obligatii, masura in care proportia  lor este sau nu cunoscuta partilor inca de la momentul incheierii contractului.  

De exemplu, daca ne gandim la un contract de vanzare cumparare,  este evident ca drepturile si obligatiile partilor cu privire la  bunul care se transmite si la pretul acestuia sunt cunoscute inca de la incheierea actului, atat in privinta existentei lor cat si in privinta intinderii pe care o au. Nici vanzatorul nu va fi obligat sa transmita altceva decat bunul asupra caruia s-a obligat, nici cumpartatorul nu va  avea sarcina de a plati o suma mai mare decat cea stabilita initial, de comun acord cu vanzatorul.  Daca, in schimb, ne gandim la un contract de intretinere, datele cunoscute cu certitudine sunt cele referitoare la bunul transmis, la valoarea acestuia,  si la continutul obligatiei de intretinere. Deci, in principiu, existenta obligatiilor – transferul dreptului si prestarea intretinerii – sunt certe si pe deplin cunoscute de parti inca din momentul incheierii contractului. Valoarea totala a intretinerii care se va presta este necunoscuta, astfel incat dobanditorul poate sa dea, in schimbul bunului primit, o valoare mai mica sau mai mare decat o are acesta. Ambele parti sunt supuse riscului unei pierderi sau pot avea avantajul unui castig, fara ca acest lucru sa fie cunoscut de la momentul incheierii contractului.Diferenta fata de vanzare consta, deci, in cunoasterea intinderii drepturilor si obligatiilor reciproce ale partilor.  

In privinta vanzarii,  dreptul  transmitatorului de a primi pretul  este cert, corelativ obligatiei sale, tot certe,  de a transmite  proprietatea bunului care a facut obiectul contractului. Deasemenea,  cert si sigur este si dreptul cumparatorului de a intra in posesia bunului, dupa cum, corelativ acestuia, exista cu certitudine obligatia vanzatorului de a-l preda.  Observam, asadar, chiar si fara o analiza aprofundata,  existenta unei certitudini cu privire la drepturile si obliogatiile partilor implicate in vanzare. Referitor la intinderea acestor drepturi si obligatii,  ea este fara indoiala determinata sau cel putin determinabila avand in vedere faptul ca atat bunul sau dreptul transmis cat si pretul – elemente care genereaza intinderea drepturilor si obligatiilor contractuale –  sunt  stabilite inca de la momentul incheierii actului. Prin urmare, caracterul comutativ al contractului de vanzare este evident. Nu ne ramane decat sa analizam si sa argumentam,  bazandu-ne pe textele de lege, in ce consta si cum este reflectat din punct de vedere normativ acest caracter.

Elementele de baza ale analizei sunt determinate de cele doua laturi ale vanzarii. Prin urmare, avand in vedere ca dobanditorul urmareste sa  primeasca proprietatea unui bun,  prima analiza pe care o vom face priveste acest element: bunul sau dreptul vandut.  In acelasi timp, avand in vedere ca vanzatorul urmareste sa primeasca, in schimbul transmisiunii  dreptului sau a bunului, un pret, cel de-al doilea element supus analizei va fi pretul vanzarii.

Referitor la  bunul sau  dreptul  care face obiectul vanzarii, el trebuie sa fie corect si suficient descris in cadrul contractului, astfel incat partile sa aiba imaginea completa a drepturilor si obligatiilor ce le revin. Daca bunul este unul viitor, legiutorul a stabilit ca proprietatea se dobandeste de catre cumparator abia atunci cand bunul a fost realizat – art. 1658 alin 1 NCC – ceea ce inseamna in sarcina vanzatorului nu va exista numai obligatia de predare ci si cea de realizare a respectivului bun, existenta ambelor obligatii precum si intinderea lor fiind cunoscuta de la momentul incheierii contractului. In materia bunurilor de gen care nu exista la data incheierii contractului, proprietatea se dobandeste de catre cumparator la momentul individualizarii bunurilor de catre vanzator – art. 1658 alin 2 NCC – ceea ce determina deasemenea existenta, premergator celei de predare, a obligatiei vanzatorului de a individualiza bunurile.  In plus, intinderea  respectivelor obligatii este una stabilita inca din momentul incheierii contractului, vanzatorul  avand sarcina de a realiza sau individualiza un anumit bun, in limitele stabilite de parti,  nerespectarea acestora  echivaland cu neindeplinirea obligatiei. Am luat in discutie aceste prevederi ale codului civil pentru ca ele pot naste suspiciuni cu privire la caracterul comutativ al vanzarii, in sensul ca  lipsa  unei evidente in materia bunului viitor sau a bunurilor de gen care se instraineaza poate fi echivalata cu lipsa certitudinii drepturilor si obligatiilor pe care partile le au. Ori , o astfel de concluzie este eronata.  Chiar daca  bunul este insuficient determinat, in materialitatea sa,  drepturile si obligatiile partilor  sunt certe, iar caracterul comutativ al vanzarii nu priveste neaparat obiectul derivat al vanzarii – bunul – ci se indreapta catre continutul raportului juridic  realizat, respectiv  catre drepturile si obligatiile partilor.  

            Pretul vanzarii – celalalt element care determina existenta si intinderea  drepturilor si obligatiilor reciproce – trebuie sa fie determinat sau determinabil. Bineinteles, determinarea pretului se face de catre parti la momentul incheierii contractului, aceasta fiind modalitatea cea mai uzuala  de stabilire a dreptului vanzatorului de a primi suma de bani si a obligatiei cumparatorului de a o plati.  Legea da , insa, posibilitatea ca pretul sa fie nu numai determinat ci si determinabil – art. 1661 NCC – caz in care partile pot stabili, prin contractul incheiat, o modalitate de determinare ulterioara a pretului. Acest lucru nu inseamna nicidecum o derogare de la caracterul comutativ al vanzarii intrucat, prin stabilirea  unui  element de referinta la care partile se raporteaza,  nu numai existenta drepturilor si a obligatiilor dar si intinderea acestora este bine cunoscuta inca din momentul incheierii contractului. Posibilele fluctuatii ale bazei de referinta nu transforma vanzarea intr-un contract aleatoriu intrucat, in esenta, valoarea – deci intinderea dreptului si a obligatiei – este data de insusi elementul de baza  stabilit.

In concluzie, putem afirma cu certitudine ca  vanzarea  este un contract esentialmente comutativ,  caracteristica aceasta  fiind recunoscuta nu numai ca urmare a determinarii concrete a bunului care se transmite si a pretului de vanzare  stabilit intre parti.  Existenta si intinderea drepturilor si obligatiilor partilor  este determinata de  insasi  esenta  vanzarii: transmisiunea unui bun sau a unui drept in schimbul unui pret. Nu poate fi vorba despre o vanzare in lipsa  cunoasterii drepturilor si obligatiilor reciproce ale partilor, atat in privinta existentei cat si a intinderii lor. Toate regulile aplicabile contractului de vanzare cumparare, in materia fortei sale obligatorii,  a riscului, a impreviziunii, sunt subordonate caracterului sau comutativ.

DANIELA NEGRILA

Notar public coordonator

Birou Notarial CONCORDIA